Nekretnine na obali sve skuplje: Budva premijum tržište

Crnogorsko primorje bilježi rekordan rast cijena nekretnina u 2025. godini, a u pojedinim segmentima tržišta nadmašuje prosjeke mnogih regija u Španiji i Italiji.

Ana Đukić iz jedne agencije za nekretnine iz Budve kazala je za portal "Dan" da, ako se uzme u obzir Zakon o legalizaciji, koji direktno ograničava ponudu na nekretnine sa ispravnom dokumentacijom, uz istovremeni rast cijena u novogradnji, svakako treba očekivati nastavak rasta na tržištu.

„Interesovanje klijenata je usmjereno na kupovinu manjih stambenih jedinica, uglavnom garsonjera i jednosobnih stanova“, kaže Đukić.

Kada je riječ o našim ljudima iz dijaspore, ona ističe da se sve češće odlučuju za kupovinu u Crnoj Gori, iako postoje i cjenovno povoljnije destinacije.

„Naši ljudi iz dijaspore sve češće biraju Crnu Goru upravo zbog kulturološke i jezičke bliskosti“, naglašava ona.

Cijene nekretnina u Budvi početkom ove godine zadržale su nivo iz prethodne, kazao je Mirko Vujović iz agencije koja se bavi prodajom nekretnina na teritoriji Budve.

„Ne bilježimo pad cijena. U užem centru Budve cijene se kreću od 4.000 do 6.000 evra po metru kvadratnom, u drugoj zoni od 3.000 do 4.000 evra, dok se u trećoj zoni prosjek kreće oko 3.000 evra. Nekretnina ispod 3.000 evra po kvadratu je veoma malo na tržištu. Ovdje ne ubrajam luksuzne komplekse i kondo hotele na prvoj liniji mora, gdje su cijene značajno više“, kaže Vujović.

On smatra da se poređenja crnogorskog tržišta sa stranim često pojednostavljuju.

„Španija ima oko 48 miliona stanovnika i teritorijalno je približno 37 puta veća od Crne Gore. Naravno da u pojedinim dijelovima španske obale postoje nekretnine po nižim cijenama nego kod nas, naročito u manje razvijenim ili udaljenijim regijama, gdje se stanovi mogu naći već od 1.500 do 2.000 evra po metru kvadratnom. Međutim, u najpoznatijim ljetovalištima poput Marbelje, Ibice ili dijelova Barselone cijene dostižu 7.000 do 12.000 evra po kvadratu, pa i više u ekskluzivnim zonama“, navodi on.

Zbog toga, ističe, poređenja moraju biti realna i u kontekstu.

„Smatram da u javnom prostoru ponekad postoji potcjenjivački narativ kada je Crna Gora u pitanju. Imao sam priliku da turistički i poslovno obiđem veliki broj evropskih i svjetskih destinacija i odgovorno tvrdim da je Crna Gora jedna od najljepših zemalja na svijetu. Kvalitet gradnje u Crnoj Gori nimalo ne zaostaje za Španijom i mnogim drugim evropskim državama“, ističe Vujović.

On dodaje da postoje i sistemski izazovi, prije svega infrastrukturni nedostaci i sporost administracije.

„Međutim, sa sličnim problemima susrijeću se i druge evropske zemlje. Činjenica da investitori i kupci iz regiona, Rusije, Ukrajine, Turske, Njemačke, Francuske, Velike Britanije i drugih država kontinuirano biraju Crnu Goru za investiciju ili boravak govori sama za sebe. To nije slučajnost“, kazao je on.

Vujović navodi da Crna Gora ima izuzetan potencijal i prirodne resurse.

„Na nama je da ih dodatno unapređujemo, ali i da sopstvenu zemlju realno cijenimo“, zaključio je Vujović.

Ekonomski analitičar Davor Dokić kazao je za portal "Dan" da se cijene nekretnina u Budvi značajno razlikuju u zavisnosti od lokacije.

„Kvadrat stana u dijelovima blizu Starog grada kreće se u rasponu od šest do osam hiljada evra. U unutrašnjosti Budve cijene se kreću od dvije i po do četiri hiljade evra po kvadratu, u zavisnosti od toga da li je u pitanju novogradnja ili stan u starijim zgradama“, kaže Dokić.

On dodaje da su Bečići nešto jeftiniji, ali da i tu cijena zavisi od više faktora — pogleda, blizine mora, saobraćajne povezanosti i kvaliteta gradnje.

Kada su u pitanju ruski državljani, koji su značajni kupci nekretnina, ukidanje direktnih letova iz Moskve nanijelo je ozbiljnu štetu crnogorskoj ekonomiji i uticalo na tržište.

„U vremenu koje je iza nas, u Crnu Goru je iz Rusije stigao kapital vrijedan nekoliko milijardi evra, koji nije iskorišćen na pravi način. Osim kupovine nekretnina, ruski turisti bili su drugi po broju noćenja, odmah iza srpskih, s tim što su Rusi bili platežno najjači gosti“, kaže Dokić.

On smatra da je ukidanje letova iz Moskve bilo ishitreno.

„Vlada Zdravka Krivokapića trebalo je da ispregovara da bar dobijemo adekvatnu kompenzaciju za tu odluku. Ali sada je tako kako je i moramo pokušati da osvojimo nova tržišta i bar djelimično nadoknadimo te gubitke“, kaže Dokić.

Dodaje da bi, nakon okončanja sukoba u Ukrajini, trebalo pokušati povratak na rusko tržište, jer je ono veoma važno za Crnu Goru.

Poređenja radi, kao primjer se često navode Budva i španska Mursija. Početkom 2026. godine prosječna cijena metra kvadratnog u Budvi iznosila je oko 2.900 evra, dok se u Mursiji kretala između 1.700 i 1.800 evra.

Tipičan stan od oko 60 kvadratnih metara u Budvi košta oko 175.000 evra, dok je u Mursiji oko 105.000 evra. Na širem tržištu cijene u Budvi kreću se od 100.000 do 400.000 evra, dok se u španskom ljetovalištu kreću od 85.000 do 320.000 evra.

Luksuzne nekretnine u Budvi mogu dostići cijenu od 4.500 do čak 10.000 evra po kvadratu, dok se u Mursiji nekretnine mogu kupiti za 2.500 do 3.000 evra po kvadratu.

I Albanija postaje ozbiljna konkurencija
Ni susjednu Albaniju ne treba zanemariti, jer cijene nekretnina u njenim najpopularnijim ljetovalištima postaju sve atraktivnije.

U Sarandi, jednoj od najtraženijih destinacija na albanskoj rivijeri, stanovi u centru grada kreću se od 1.200 do 2.000 evra po kvadratu. Stanovi uz more ili sa pogledom na more dostižu cijene od 1.500 do 3.000 evra, dok luksuzne nekretnine mogu koštati i do 4.500 evra po kvadratu.

U Ksamilu, poznatom po plažama i blizini Butrinta, stanovi se prodaju po cijeni od 2.000 do 3.000 evra po kvadratu, što znači da stan od 60 kvadrata košta između 120.000 i 180.000 evra.

Vlora, koja se nalazi na spoju Jadranskog i Jonskog mora, ima nešto niže cijene. Prema aktuelnim ponudama, stanovi se često prodaju od 85.000 do 230.000 evra, što znači da cijena po kvadratu iznosi približno od 1.200 do 1.800 evra.

U Draču je ponuda još šira, a cijene se najčešće kreću od 1.000 do 1.800 evra po kvadratu.

Kada se sve uporedi, Mursija važi za jednu od povoljnijih regija u Španiji, dok se Budva smatra premijum tržištem u Crnoj Gori, gdje na prvoj liniji mora cijene prelaze 4.500 evra po kvadratnom metru.

Budva nudi i visoke prinose od izdavanja, koji mogu dostići od 8 do 12 odsto godišnje, što investitorima opravdava višu cijenu kvadrata. S druge strane, Mursija je stabilnije tržište za stalni boravak ili penzionisanje, uz značajno niže troškove života.